Составлен эксклюзивный договор о продаже квартиры агентством

Составлен эксклюзивный договор о продаже квартиры агентством недвижимости с лицом (в качестве продавца), который в ней прописан. В нем указано, что владельцем квартиры является другое лицо. Имеет ли юридическую силу этот договор в части уплаты штрафов указанным лицом в случае, если собственник продаст квартиру без участия агентства? Никаких официальных прав владелец квартиры указанному лицу не передавал.